דירה להשקעה בישראל 2017, כדאי או לא?
דירה להשקעה בישראל 2017, כדאי או לא?
המצב הבלתי יציב של השוק הפיננסי בישראל גורם למשקיעים ובעלי הון רבים להעדיף להשקיע באפיקי הנדל"ן.
השקעה בנדל"ן היא אחת מאפיקי ההשקעה הבטוחים והיציבים ביותר. התשואה גבוהה יותר, הפוטנציאל להשבחת הנכס גבוהה ומשתלמת יותר, והכסף נשאר יותר בטוח מאשר באפיקי החיסכון הפיננסים שמוצעים היום בשוק.
בעשור האחרון מחירי הנדל"ן רק מטפסים למעלה, כך שהסיכוי לירידת מחירים דרמטית הוא כמעט אפסי. גם אם תהיה ירידת מחירים הנכס עדיין נשאר ברשות בעליו והוא לא מפסיד אותו כמו בסיכון שלוקחים בהשקעה בקרן כזו או אחרת.
ענף השקעות הנדל"ן בישראל מוכיח את עצמו שוב ושוב בעשור האחרון. הוא מניב למשקיעים בו תשואות שנתיות בטוחות וקבועות בממוצע של כ – 3% - 5%, הודות לעליית המחירים המתמשכת גם ברכישת דירות וגם במחירי השכירות שהם מקבלים עבור דירתם.
אז איפה כדאי להשקיע?
לשאלה זו אין תשובה אחת נכונה שמתאימה לכולם. יש הרבה פרמטרים שצריך לקחת בחשבון וכל אחד צריך לבחור את המיקום הנכון והטוב עבורו.
המרחק מהנכס – כאשר קונים דירה להשקעה זה מצריך להגיע אליה מידי פעם. אם בהצגת הדירה לשוכרים פוטנציאלים, ואם ומתגלות בעיות בדירה שצריך לפתור וכד'. לכן יש לקחת בחשבון את המרחק של הדירה להשקעה ולהחליט אם מתאימה לכם הנסיעה לשם כשצריך. זה לא אמור להוות מכשול רק שצריך לקחת את זה בחשבון.
פתרון שיכול לפתור את הדילמה הזו, במקרים רבים יש אנשים שלוקחים על עצמם לטפל עבור בעלי נכסים בכל מה שצריך תמורת תשלום סמלי, כך שאתם יכולים לחסוך לעצמכם את כאב הראש בטיפול השוטף ולרכוש דירה איפה שמתחשק לכם מבלי לחשוב על המרחק מכם.
פוטנציאל הרווח – כשרוכשים דירה להשקעה זה אחד המרכיבים בעלי המשקל החזק ביותר, זו בכל זאת המטרה – להרוויח כמה שיותר. לכן צריך לעשות בדיקות, להתייעץ עם מומחים בשוק הנדל"ן ולנסות להבין איפה צפוי להיות רווח גדול יותר לערך הנכס בשנים הקרובות.
לדוגמא, אם מדובר בשכונה חדשה שצפויה להתרחב ולהתפתח , ככל שתקנו את הנכס בשלבים הראשונים של השכונה כך הרווח של הנכס יגדל.
האוכלוסייה באזור – נכון שאתם לא עוברים לגור בנכס כך שהאוכלוסייה שמסביב פחות מעניינת אם היא מתאימה עבורכם או לא. אבל זו האוכלוסייה שתשכור מכם את הנכס ומולם תצטרכו להתנהל באופן שוטף. כך שצריך לקחת את זה בחשבון ולהבין אם אתם מסוגלים להתמודד עם אוכלוסייה שמגיעה מרקע קצת יותר קשה, או שאתם מעדיפים להשקיע בסביבה עם אוכלוסייה קצת יותר מבוססת ויציבה ולהבטיח במעט יותר (כי אף פעם לא ניתן להבטיח במאה אחוזים) שתקבלו את התמורה החודשית ללא בעיות.
ההון העצמי שעומד ברשותכם להשקעה – יש היום מגוון אפשרויות להשקעה בכל רחבי הארץ. דירה בת"א בישראל 2017 היא לא ממש אופציה להשקעה למרבית האוכלוסייה. חשוב להתאים את ההשקעה לסכום שעומד ברשותכם ולא לקחת יותר מידי סיכונים. גם באזורים מרוחקים יש תשואות מצוינות.
איך מחשבים תשואה של נכס משכירות?
החישוב מאוד פשוט. מכפילים את שכ"ד החודשי שמקבלים עבור הנכס במספר החודשים בשנה (12) וחלוקה של המספר בסכום שנרכשה בו הדירה.
לדגומא: דירה שנרכשה ב – 1,200,000 ₪ ושכ"ד שמקבלים עבורה – 4,000 ₪.
נכפיל את שכ"ד ב – 12 חודשים (48,000 ₪) ונחלק בסכום שנרכשה (1,200,000 ₪) - נקבל תשואה של כ – 4% בשנה.
כמובן שבנוסף לתשואה שמקבלים משכ"ד יש את התשואה הנוספת שמתקבלת מהשבחת הנכס כל עוד מחירי הדירות בעלייה, ובהתאם למיקום שבחרנו לרכוש את הנכס להשקעה.
להלן מספר דוגמאות לתשואות מדירות 3 חדרים בערים שונות בישראל:
|
עיר |
מחיר ממוצע לרכישת דירה |
שכ"ד חודשי ממוצע |
תשואה ממוצעת מהשכרה |
|
ת"א |
2,400,000 ₪ |
5,500 ₪ |
2.75% |
|
ר"ג |
1,600,000 ₪ |
4,000 ₪ |
3.00% |
|
נהריה |
1,300,000 ₪ |
2,500 ₪ |
2.30% |
|
עכו |
900,000 ₪ |
2,500 ₪ |
3.33% |
|
אשדוד |
1,300,000 ₪ |
3,500 ₪ |
3.23% |
|
אשקלון |
1,100,000 ₪ |
2,500 ₪ |
2.72% |
|
ב"ש |
1,000,000 ₪ |
2,500 ₪ |
3.00% |
|
חדרה |
1,300,000 ₪ |
2,500 ₪ |
2.30% |
***הנתונים המוצגים בטבלה מבוססים על ממוצע מחירי נדל"ן שהתפרסמו באתר: www.nadlan.com
צריך להבין שכל מקרה הוא לגופו. לא לכל המשקיעים תשואה זהה לחלוטין, לפעמים מצליחים יותר, לפעמים פחות מהממוצע, יש משקל רב להשקעה שלכם בנכס, לתחזוקה ולמצבו של הנכס.
כמובן שאי אפשר שלא להתייחס בכתבה זו גם לחוק החדש - מס על בעלי דירה שלישית ומעלה.
אם זו רק הדירה השנייה שלכם אז אין שום בעיה. אם זו הדירה השלישית שלכם, אז גם לזה צריך להיות משקל רב בהחלטה שלכם איפה וכמה להשקיע.
דבר נוסף שהפך לפופולרי מאוד, זו האלטרנטיבה החדשה שפנו אליה משקיעים רבים - השקעה בנדל"ן מסחרי. למה? המחירים זולים יותר, התשואות גבוהות יותר, ההתעסקות מול שוכרים היא הרבה יותר פשוטה, לרוב השכירות היא לתקופה ארוכה יותר מדיירים ששוכרים בית. וגם אפשר לקבל החזרי מס אם הרכישה היא תחת חברה או עוסק מורשה.
אז אם יש לכם את ההון להשקעה בהחלט כדאי לכם לחשוב על נתיבי השקעה בשוק הנדל"ן, סביר להניח שתרוויחו יותר מאשר שהכסף יישב בקרן או חיסכון כזה או אחר.
